3.2 La construcción de vivienda

En todas las economías el sector de la construcción juega un papel clave en su evolución y desarrollo. En el caso de la construcción residencial, la dotación de viviendas, la rehabilitación, la construcción de instalaciones para albergar al resto de actividades productivas y, por supuesto, la dotación de infraestructuras, constituyen elementos sustanciales para la modernización y sostenimiento de las economías, de sus centros urbanos, sistemas de comunicaciones y actividad turística.

Además, la vivienda es el elemento físico esencial en la conformación y configuración de las ciudades, causa y efecto del proceso de planificación urbanística, unidad mínima del sistema de ciudades que, junto a las infraestructuras, constituye la base de todo proceso de ordenación territorial.

Desde la perspectiva económica, la vivienda es uno de los resultados de la actividad constructora, pero también es un bien objeto de transacciones económicas, motor de desarrollo y un problema económico y social de gran magnitud.   

Las repercusiones socioeconómicas del sector tienen su manifestación más directa en los datos referidos a los empleados en el sector y su efecto en sentido positivo o negativo en el total de la economía, tal y como se puede observar en el conjunto de la economía española.

Figura 12 ñ. Participación de los diferentes sectores económicos en la economía de España.

Tenemos que señalar que la vivienda no sólo es importante desde el punto de vista económico, si no que es un elemento esencial del desarrollo social y físico de las ciudades y la calidad de vida de las personas depende del entorno donde vivan. Por ello, la apuesta por una oferta de suelo que atienda a las necesidades de primera vivienda y desincentive las operaciones que convierten a la vivienda en bien de inversión, se convierten en una de las estrategias necesarias para la búsqueda de la justicia y cohesión social en la ordenación del uso del suelo. Todo lo contrario a lo que está produciendo en muchas ciudades donde se especula con un bien de primera necesidad como es la vivienda. El geógrafo norteamericano David  Harvey (1977) considera que los problemas de localización espacial se han basado tradicionalmente en el concepto de eficiencia, de ahí que no se haya prestado la suficiente importancia a los problemas de distribución, así como las cargas y beneficios de la localización espacial, todo ello bajo una perspectiva económica, en cuanto a los intereses que los agentes económicos dominantes.

Consecuentemente, se debería favorecer la posibilidad de acceso a una vivienda digna, de calidad y a un precio adecuado según el nivel de renta de la población que la demanda. Sin embargo, esta cuestión no se tiene en cuenta y, observando el comportamiento de la vivienda como subsector económico del sector de la construcción podemos deducir que estamos muy lejos de encontrar soluciones sociales y eficaces para abordar el problema de la vivienda. Ello se debe a la existencia de factores exógenos incidentes en la regulación natural que debería experimentar el subsector si éste atendiera solamente a los demográficos y relacionados con la necesidad habitacional como derecho.

Figura 12 o. Principales factores que influyen en la dinámica del subsector vivienda. Fuente: : Cruz Mazo, E. (2016)

Factores como las características demográficas de la población, el aparato normativo-institucional, el contexto financiero, las rentas y empleos que el subsector vivienda genera en las economías regionales, influyen sobre la ley de la oferta y la demanda del mercado de la vivienda y en el precio del bien, permitiendo explicar el dinamismo del sector de la construcción, su lógica evolutiva y desarrollo territorial. 

Además de los factores anteriormente mencionados, es importante evidenciar la existencia de ciclos en el comportamiento de la actividad constructora y la edificación residencial. Existen dos tipos de ciclos:

a) ciclos de largo plazo, son aquellos que tienen una amplitud de entre 18 y 50 años, los cuales están influenciados directamente por las variables demográficas (población, tasa de natalidad, formación de hogares, inmigración y renta familiar); y

b) ciclos de corto plazo, cuya duración oscila entre 3 y 5 años, que dependen de variables económicas y factores exógenos al sector, normalmente variables financieras (tipos de interés, disponibilidad de crédito, etc.).

En determinadas ocasiones, los ciclos económicos y los de la construcción se superponen en su fase de auge, generando posteriormente en la fase decreciente situaciones de crisis de mayor intensidad. Podrían establecerse tres posibles situaciones:

1. Oscilaciones endógenas: cuando la oscilación económica se produce por factores endógenos, debido a la propia dinámica del sistema capitalista, y a su vez se superpone la dinámica natural de los ciclos de plazo largo del sector de la construcción, generando desequilibrios prolongados entre oferta y demanda.

2. Oscilaciones económicas forzadas por la construcción: la oscilación económica se genera debido a los efectos acumulativos del sector de la construcción, cuando en un ciclo de plazo corto se generan situaciones negativas debido al incremento de precio de los bienes producidos por el sector (procesos especulativos). Dependiendo de la gravedad de la situación el proceso puede degenerar en una burbuja del sector de la construcción.

3. Oscilaciones por factores macroeconómicos: cuando las situaciones de depresión económica ocasionadas por factores exógenos (por ejemplo, una crisis financiera) afectan directamente al desarrollo normal del sector de la construcción (IPC, elevación tasas de interés), producto de la globalización de los mercados económicos y financieros, explicado en buena parte por la alta dependencia de la financiación.

Tanto en el segundo como en el tercer supuesto, las consecuencias de las fases decrecientes de los ciclos (económico y de construcción) se retroalimentarían, circunstancia que quedaría reflejada en la tendencia negativa de las principales variables socio-económicas, siendo el valor añadido bruto, la tasa de desempleo en el sector, oscilación en los precios de las viviendas, el descenso en las transacciones y aumento del stock de viviendas fieles indicadores del proceso. En estos momentos cuando se recurre a la intervención de las administraciones públicas para intentar regular el mercado inmobiliario, bien asumiendo costes (socialización de las pérdidas) o interviniendo en el mercado mediante la promoción de vivienda pública, mucho más barata que la de promoción privada.

En todo caso, el problema de la vivienda tiene numerosas aristas ya que no sólo debemos centrarnos en la propiedad de las mismas, si no en aspectos que afectan a determinados colectivos como el alquiler en determinadas ciudades (prohibitivo para la población joven), el uso de las viviendas vacacionales en los centros históricos que "expulsan" a los inquilinos tradicionales y crean verdaderos problemas de coexistencia de usos, las dotaciones de servicios para las nuevas promociones, etc.

Figura 12 p. Protestas contra el uso turístico de las viviendas en el centro de las ciudades.